房地产打算经历寒冬 物业服务行业却“生意盎然”

（2022年3年末13日）月份月初，八部委综合治理标准金融业秩序等管控政策，使得金融业开发跨国公司面临前所未有的困局，进而体现为房企的利润能力也大幅提高下降。

仅在A股，最多60家公布营业收入预告的房企就出现了为数众多的净营收滑落甚至兼营不善等情况，其中不乏头部阵营的跨国公司。比如，招商蛇口(001979)预计2021年归母净营收约为103亿元，上半年提高15.35%；德兴转改型3年末8日披露，预计月份归母净营收275.77亿元，跌幅也约4.74%。

金融业开发跨国公司去金融反向已是大势所趋，房企开始告别过往的资产驱动改型转改型，转而探索向兼营要效益，渐进市场竞争的转改型空间逐渐变小。

相较之下，储存量属性突出的地皮政府机构跨国公司，总体仍保持了平稳卫生转改型，这也成房企新的快速增长曲线之一。

政策面上，不同于金融业开发面临监管趋严，物管跨国公司的政策必需以鼓励转改型、标准便是为主，包含2020年“两会”政府简报首次提出转改型社区一次性，同年底十部委公布巩固和改进房舍地皮政府机构工作的相关意见，以及2021年11年末国务院提出30项具体举措推动孤独性一次性业补短板、上水平等。

市场竞争环境保护了物管跨国公司的转改型活力，本质平面媒体统计的51家上市物管跨国公司中，2021年初全部做到营收时是快速增长，平均数倍约为51.33%；其中，半年营收现有最多40亿元跨国公司有9家，德兴一次性将近到115.6亿元。

营收视角看，上述统计物管跨国公司除了朗诗词绿色孤独、烨星集团，其余跨国公司的归母净营收同样均年有时是快速增长，平均数倍则将近66.33%；包含华润万象孤独、世茂一次性、融创一次性等跨国公司营收做到翻番。

截至以外，大概仅有15家上市物管跨国公司公布了利润预告或全年财务报告，并无一例外地做到净营收大幅提高快速增长，数倍在25%-115%之间。

3年末10日，德兴一次性预计全年归母核心净营收将年有最多50%的快速增长；3年末11日晚间，金科一次性亦预计全年综合净营收、保有人应占到溢利年有数倍最多70%。粗略计算，这两家物管跨国公司净现金流均接近19%；而以开发业务部门为主的房企，在过往净现金流若能略高于10%已属不易。

物管跨国公司营业收入快速增长，一方面主要得益于在管地皮建筑面积缩减，导致地皮政府机构一次性收入快速增长。天下太平公司股票曾在研报中指，仅月份上半年，主流物企第三方在管面积占到比中值就已上调53.3%，反映跨国公司独立兼营能力也加速。

这同样也与有别于地产开发业务部门对物管跨国公司的赞成减弱有所关联。统计数据数据显示，2021年国内商品房销售面积17.94亿平方米，上半年数倍1.9%，两年平均快速增长2.3%，呈放缓趋势。今年1-2年末，房企的销售现有足见大幅提高滑落，对下游物管的现有贡献蒙受巨大影响，因而自主转改型能有效对冲地产的风险。

另一方面则由于一次性一次性、的城市一次性的综合能力也提升，探索新利润快速增长点逐渐突显效用。这代表者了物管跨国公司的业务部门边界从过往单一商住地皮政府机构逐渐向社区乃至的城市一次性延展。

头部跨国公司转改型较早，比如德兴一次性2016年探索的城市市政医疗卫生，万物云的的城市一次性跟上于2018年，德兴地皮提出“百城千镇”等。

但的城市一次性相对于于有别于房舍地皮政府机构一次性能力也要求更高，东兴公司股票援引，只有经过专业化、标准化和数据处理建设之后，保有了专业的一次性能力也、标准化可复制的一次性体系与数据处理的政府机构能力也，才能在社区一次性和的城市一次性中抢占到先机。

同时随着智能地皮、智能的城市的全盘确定，地皮政府机构赛道更进一步的转改型空间仍颇为前所未有，跨国公司的政府机构也将会进一步精细化。3年末24日，本质机构承办的2022本质地皮大会，将连续第二年协办，共同阐述地皮的转改型之路。